La pregunta del millón: amortizar más hipoteca o ahorrar.

Se aproxima final de año y se nos suele presentar la eterna duda: he conseguido ahorrar un dinerillo y no sé si merece la pena amortizar hipoteca o contratar un depósito.

La mentalidad española tiende a amortizar hipoteca siempre, sin pararse a pensar lo que esto supone económicamente. Para el español medio la hipoteca es la enemiga, es el incordio mensual de ver como se lleva gran parte del sueldo que tanto esfuerzo ha costado.  Hay que eliminarla lo antes posible.

Económicamente esto no siempre es así: la decisión entre amortizar hipoteca o no depende de varios factores, no hay una respuesta universal.

Inicialmente la decisión depende de cuanto nos cuesta la hipoteca (qué tipo de interés estamos pagando) y cual es el coste de oportunidad de mis ahorros, es decir, si contrato un depósito anual qué rendimiento me va a dar.

Si estoy pagando un 2% de interés de la hipoteca y el banco me ofrece un depósito al 4% no deberíamos amortizar la hipoteca y sí deberíamos contratar el depósito.

Esta es la decisión inicial pero hay más factores que debemos de tener en cuenta antes de decidirnos. El factor más importante es la deducción fiscal. Aquel que disfrute de la deducción fiscal por adquisición de primera vivienda tiene derecho a desgravarse el 15% de lo que pague anualmente de hipoteca con un máximo de 9.000 euros por persona (si  el piso se paga entre una pareja el límite sería 18.000 euros).

Lógicamente no hay ningún depósito que pague un 15% por lo que si durante el año no habéis llegado al límite de los 9.000 euros (18.000 euros si es una pareja) la decisión debería ser siempre amortizar hipoteca hasta llegar al límite que te permite la deducción.

Hay factores menos importantes pero que también deben considerarse:

-       La retención del IRPF de los depósitos por rendimientos de capital, es decir, si un depósito te paga el 4% tienes que tener en cuenta que existe una retención del 21% por lo que el tipo efectivo que deberás comparar con el coste de tu hipoteca es el 3,16% que obtienes al restarle la retención del 21% al rendimiento inicial.

-       La posible comisión de cancelación parcial que te pueda cobrar tu banco, normalmente sólo existe comisión por cancelación total y no por amortizaciones parciales pero es algo que hay que informarse antes de tomar una decisión ya que hay bancos que te cobran un 0,5% de comisión por amortizar anticipadamente.

-       La previsión del tipo de interés que se te aplicará a la hipoteca en el próximo año. Si los tipos se mueven rápidamente es posible que el tipo de interés que pagues el próximo año no tenga nada que ver con el actual. Puede ser que actualmente estés pagando un tipo de interés bajo en tu hipoteca pero si los tipos han subido mucho recientemente tu hipoteca se encarecerá. Por este motivo debes informarte del tipo de interés actual para comprobar el ahorro real de amortizar tu hipoteca anticipadamente.

-       Las necesidades de liquidez que puedas llegar a tener: una vez que amortices hipoteca ya no puedes disponer de ese dinero sin volver a solicitar un préstamo o una ampliación. Siempre hay imprevistos y quizá te resulta más tranquilizador tener el dinero a mano en tu banco en un depósito antes que pagárselo anticipadamente.

Por último os dejo un ejemplo de la comparativa entre amortizar anticipadamente o ahorrar en un depósito. Estos son los supuestos de este ejemplo en el que una pareja con unos ahorros de 15.000 euros se plantea si amortizar hipoteca o invertirlo en un depósito al 4%.

Os atrevéis a adivinar cual será el resultado antes de seguir leyendo?

Veamos: la hipoteca inicial de 200.000 euros con los tipos actuales (Euribor 0,7% + diferencial 1%) les supone actualmente una cuota de 710 euros. Esto quiere decir que durante el año han pagado 12 cuotas con un total amortizado de 8.520 euros, muy lejos de la deducción máxima de los 18.000 euros. Por lo que para aprovechar la deducción del 15% al máximo deben amortizar hasta los 18.000 euros, es decir, 9.480 euros más.

Con el restante dinero hasta llegar a los ahorros de 15.000 euros lo mejor es que contraten el depósito al 4% que se les quedará en un 3,16% neto de impuestos pero que sigue siendo superior al 1,7% que se ahorrarían amortizando más hipoteca. Hemos considerado que no existe comisión por cancelación anticipada.

En este ejemplo vemos como la mejor opción es una opción intermedia que amortiza hipoteca para beneficiarse de la deducción pero que también contrata el depósito para aprovechar que los tipos son superiores a los hipotecarios.